Guía
Rentabilidad de un alquiler: la bruta y la neta no son lo mismo
Por Alex Rodríguez Rodríguez · Última revisión: 22 de septiembre de 2026
Cuando un anuncio dice que un piso renta un 7 %, casi siempre habla de la rentabilidad bruta: el alquiler de un año dividido entre el precio del piso. Es un número fácil de calcular y bastante optimista.
El ejemplo
Compras un piso por 120.000 € y pagas 12.000 € de gastos de compra (impuestos, notaría, registro). Lo alquilas por 700 € al mes, tienes 1.500 € de gastos al año (IBI, comunidad, seguro, alguna reparación) y cuentas con un mes vacío al año entre inquilinos.
- Rentabilidad bruta: 7,00 %. Es 700 × 12 dividido entre 120.000.
- Rentabilidad neta: 4,70 %. Es lo que queda de verdad.
- Ingresas 7.700 € (once meses, no doce) y te quedan 6.200 € tras los gastos.
- Tardarías 21,3 años en recuperar lo invertido, sin contar impuestos.
Dos puntos y pico de diferencia. Eso es lo que se come la realidad.
De dónde sale la diferencia
Tres cosas que la rentabilidad bruta no mira:
- Los gastos de compra. El piso no te costó 120.000 €, te costó 132.000 €. La inversión real es mayor.
- Los gastos del año. IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, y lo que haya que arreglar cuando se rompe.
- Los meses vacíos. Un mes sin inquilino te quita un 8 % de los ingresos del año.
Lo que esta cuenta tampoco incluye
- Los impuestos. El alquiler tributa en tu declaración de la renta, con reducciones que dependen de tu caso.
- Los impagos. Un inquilino que deja de pagar cambia los números por completo.
- La hipoteca, si compras financiado. Cambia tanto lo que pones de tu bolsillo como lo que te queda cada mes.
- La revalorización del piso, que puede subir o bajar. Aquí solo hablamos del alquiler.
Cómo usar esto
Coge un anuncio real, mete sus números en la calculadora y compara la bruta con la neta. Baja los meses vacíos a cero y mira cuánto sube la rentabilidad solo por ser optimista. Ese ejercicio explica por qué muchas inversiones en alquiler rinden menos de lo prometido.