Inversión
Calculadora de rentabilidad de un alquiler
La rentabilidad bruta que se anuncia en los portales casi nunca es la que acabas cobrando. Aquí descuentas los gastos y los meses que el piso está vacío.
Tus datos
Impuestos, notaría, registro y gestoría. Varían mucho según la comunidad autónoma.
IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y derramas.
Entre inquilinos siempre hay huecos. Poner 0 es optimista.
Resultado
—
En qué se queda el alquiler
Lo que te llevas tú frente a lo que se va en gastos y meses vacíos.
Qué significa este resultado
Cuando en un anuncio leas rentabilidad del 6,4 %, casi siempre es la rentabilidad bruta: el alquiler de doce meses dividido entre el precio de compra. Nada más. No descuenta ni un euro de gastos ni contempla que el piso pueda estar vacío.
La cifra que de verdad importa es la neta, y sale bastante más baja por tres motivos que se acumulan:
- Los gastos de comprar (impuestos, notaría, registro, gestoría) se suman a lo que has invertido, así que el denominador crece.
- Los gastos de tener el piso (IBI, comunidad, seguro, averías, derramas) se restan de lo que ingresas.
- Los meses vacíos entre inquilinos. Un solo mes al año ya se lleva más del 8 % de tus ingresos.
Entre la bruta y la neta suele haber una diferencia considerable. Esa diferencia es exactamente lo que se te olvida cuando haces la cuenta de cabeza.
- No incluye impuestos sobre tus ingresos. El alquiler tributa en el IRPF y eso reduce todavía más la rentabilidad. Cuánto depende de tu situación personal y hay reducciones para vivienda habitual que no podemos aplicar aquí.
- No contempla la revalorización (o pérdida de valor) del inmueble, que en el largo plazo suele pesar tanto como el alquiler.
- Tampoco contempla una hipoteca sobre el inmueble. Si compras financiado, el cálculo de la rentabilidad sobre tus fondos propios es distinto.
- No incluye impagos, daños ni costes legales de un desahucio.
- Los gastos de compraventa varían mucho según la comunidad autónoma y según si la vivienda es nueva o de segunda mano. Consúltalos para tu caso concreto.
Ver la fórmula que usamos
Ejemplo práctico
Compras un piso por 150.000 €, pagas 15.000 € de gastos, lo alquilas por 800 € al mes, gastas 1.800 € al año y cuentas con un mes vacío.
La rentabilidad bruta es del 6,40 %, que es la que vería un anuncio. La neta se queda en el 4,24 %. Ganarías 7.000 € al año y tardarías casi 24 años en recuperar lo invertido, sin contar impuestos.
Calculadora hecha por Alex Rodríguez Rodríguez. Última revisión del contenido: 22 de septiembre de 2026. Las fórmulas son las estándar del cálculo financiero y se comprueban con pruebas automáticas (cómo lo hacemos). ¿Ves un error? Avísanos.
Preguntas frecuentes
¿Por qué la neta sale tan por debajo de la bruta?
Porque se juntan tres cosas: los gastos de comprar aumentan lo invertido, los gastos anuales reducen lo que ingresas, y los meses vacíos reducen los ingresos otra vez. Prueba a poner los meses vacíos a 0 y los gastos a 0 y verás que las dos cifras coinciden.
¿Cuántos meses vacíos debería poner?
Depende por completo de la zona y del tipo de inquilino, y no vamos a darte un número inventado. Lo prudente es no poner 0: entre un inquilino y el siguiente siempre hay obras, limpieza y búsqueda. Prueba con uno y con dos para ver cuánto cambia.
¿Y los impuestos?
No están incluidos, y pesan. Los ingresos del alquiler tributan en el IRPF, aunque hay reducciones cuando se destina a vivienda habitual. Como el porcentaje depende de tu situación personal y de la normativa vigente, no lo calculamos aquí. Consulta tu caso con un asesor.
¿Sirve si compro con hipoteca?
Solo en parte. Esta calculadora mide la rentabilidad sobre el total invertido, como si pagaras al contado. Con hipoteca, la rentabilidad sobre el dinero que pones tú puede ser bastante mayor, pero también asumes el riesgo de la deuda. No cubrimos ese caso todavía.
¿Y si el piso se revaloriza?
Esta calculadora mide solo el rendimiento del alquiler. La revalorización es otra fuente de ganancia (o de pérdida) y nadie puede predecirla. Si quieres calcularla por separado cuando vendas, usa la calculadora de rentabilidad.