Los gastos de alquilar un piso que casi nadie cuenta

Casi todas las cuentas de rentabilidad que circulan tienen el mismo defecto: los gastos se ponen a ojo y por lo bajo. Aquí va la lista de lo que de verdad aparece.

Lo que pagas todos los años

• IBI. Lo paga el propietario. Depende del municipio y del valor catastral.
• Comunidad. Salvo pacto distinto, la paga el propietario.
• Seguro de hogar, y a veces uno de impago.
• Mantenimiento. La caldera, el termo, las persianas, la pintura entre inquilinos.
• Derramas. No pasan todos los años, pero cuando pasan duelen.
• Gestión, si lo lleva una agencia.

Lo que no es un gasto pero te quita ingresos

Los meses vacíos. Entre que se va un inquilino y entra otro, y entre que arreglas lo que hay que arreglar, pasan semanas. Un solo mes vacío se lleva un 8 % de los ingresos del año.

Las dos versiones del mismo piso

Un piso de 100.000 € con 10.000 € de gastos de compra, alquilado a 650 € al mes:

• Cuentas optimistas (800 € de gastos al año, sin meses vacíos): rentabilidad neta del 6,36 % y 7.000 € limpios al año.
• Cuentas realistas (2.200 € de gastos, un mes vacío): rentabilidad neta del 4,50 % y 4.950 € al año.

El mismo piso, el mismo alquiler, y 2.050 € de diferencia al año. La rentabilidad bruta de los dos casos es idéntica: 7,80 %. Por eso la bruta no sirve para decidir.

Y lo que aún falta

Esta cuenta sigue sin incluir los impuestos, que dependen de tu declaración de la renta, ni un impago, ni los gastos legales si hay que reclamar. Tampoco la hipoteca, si compras financiado.

La forma sana de usar la calculadora: pon los gastos por lo alto y un mes vacío. Si con eso el número sigue saliéndote bien, la inversión aguanta.